Nici bine nu a crescut piata ipotecara, ca bancile ar putea ramane fara bani

Piata creditelor ipotecare din Romania era estimata la finalul anului trecut la 90-100 milioane de dolari, iar previziunile pentru finalul acestui an indica o valoare de 400 milioane de dolari. Nivelul de la finalul anului trecut reprezenta doar 0,22% din PIB, fata de 40% in Uniunea Europeana si 5% in Estonia sau 2% in Polonia. Romania se afla, totodata,. pe unul din ultimele locuri in Europa in ceea ce priveste spatiul de locuit pe persoana, cu 17,4 metri patrati, fata de 32,1 in Ungaria si 25,5 in Polonia.
In ciuda nivelului extrem de redus de dezvoltare a pietei, sursele de finatare pe termen lung ale bancilor sunt insuficiente. Conform unui studiu al BNR, cea mai mare parte a banilor pe care bancile le folosesc pentru credite ipotecare provin din depozitele clientilor, care in marea majoritate au scadente de cel mult un an, in timp ce maturitatea creditelor poate ajunge pana la 25 de ani. Conform studiului citat, "existenta acestei necorelari impune asumarea de catre banca a unor riscuri de dimensiuni deloc neglijabile, indeosebi in ceea ce priveste riscul de rata a dobanzii si riscul de lichiditate."
Pe de alta parte, analistii apreciaza ca momentul cand bancile va trebui sa cedeze o parte a contractelor de credit existente pentru a putea acorda credite in continuare, iar momentul in care vor trebui sa se refinanteze se apropie."Cred ca intr-un an sau un an si jumatate nivelul la care va ajunge piata creditelor ipotecare va impune bancilor sa se refinanteze. Standardizarea contractelor de credit este o oportunitate care nu trebuie pierduta, pentru ca va facilita refinantarea pe piata de capital," considera Denis Grubb, consultant la Delloite & Touche si directorul proioectului "Reforma pietei de capital din Romania"al Agentiei Statelor Unite pentru Dezvoltare Internationala (USAID). "In Polonia, nivelul creditelor ipotecare a ajuns la 5 miliarde de dolari, dar jumatate din aceasta suma nu a putut fi refinatata pentru ca nu a existat o standardizare a contractelor," a explicat el.
Obligatiunile ipotecare emise de o banca au in spate mai multe credite similare acordate de banca, sunt garantete cu ipotecile detinute de banca, iar veniturile aduse investitorilor in astfel de titluri sunt gerenate de dobanzile platite de beneficiarii de credite.
Concurenta dintre banci l-a determinat pe unele din aceastea sa renunte la unele din garantiile cerute, cum ar fi existenta girantilor sau o asigurare de viata. Standardizarea contractelor ar insemna ca acestea sa fie identice, cu exceptia dobanzilor si a perioadei impumutului.
Chiar si asa, este greu de crezut ca sistemul bancar romanesc se va putea refinanta de pe piata interna pentru acordarea de credite ipotecare. Dezvoltarea pietei obligatiunilor municipale, de exemplu, a fost pusa de emitentii de astfel de titluri si pe nevoia de a scapa de dobanzile prea mari cerute de banci pentru credite. Orasele care fac emisiuni de obligatiuni au ajuns insa sa se imprumute la o dobanda mai mica, dar tot de la banci, care au subscris majoritatatea titlurilor de acest fel de pe piata romaneasca, investitorii nebancari in astfel de titluri fiind extrem de putini.
O oportunitate ar fi refinantarea pe pietele externe, acolo unde sursele de finantare sunt mau usor de gasit. "Daca contractele ar fi standardizate o emisiune romaneasca de obligatiuni ipotecare ar putea avea succes chiar pe piata americana," a apreciat Grubb.
O alternativa de finantare a creditarii ar putea fi societatile de credit ipotecar, care atrag sursele de finantare in paralel cu acordarea creditelor. O persoana fizica economiseste in prima faza o suma pentru ca ulterior sa beneficieze de dreptul de a primi un credit cu dobanda fixa, fapt care ar putea genera o crestere a accesibilitatii creditelor, in cazul persoanelor cu venituri reduse.
Printre celelalte masuri care ar putea duce la stimulara a creditelor ipotecare se numara potrivit studiului al Bancii Nationale deductibilitatea din impozitul pe venitul global a ratei si dobanzilor achitate pantru astfel de credite.
Proiectul Codul Fiscal prevede doar deductibilitatea dobanzilor platite pentru creditele ipotecare in limita sumei de 500 de euro. Aceasta inseamna ca, practic, cei care contracteaza credite ipotecare vor putea face o economie anuala de maxim 200 de euro, urmand sa isi recupereze banii de la stat dupa opt luni de la incheierea anului fiscal. In conditiile dobanzilor percepute in prezent la creditele impotecare facilitatea este echivalenta cu un credit fara dobanda in valoare de aproximativ 2.000 de euro.
Potrivit unui raport al Deloitte & Touche., volumul creditelor ipotecare estimat pentru sfarsitul anului 2003 este de 400 milioane USD, in timp ce volumul estimat al acestora pentru sfarsitul anului 2006 este de 1,2 miliarde USD, ceea ce corespunde unui procent de 2,2% din PIB, adica nivelul la care se afla in prezent Polonia.

La companiile de stat nu mai e de stat in strada

Autoritatile romane nu s-au calcat niciodata pe picioare sa inchida fabricile cu pierderi. Pastrarea pacii sociale a contat intotdeauna mai mult decat eficienta economica astfel ca guvernantii au preferat sa mentina artificial in viata fabrici neviabile numai pentru a scapa de "zgomotul" sindicatelor. A fost nevoie de presiuni din partea organismelor internationale pentru ca autoritatile sa faca reforma.
Toate aceste lucruri au fost confirmate chiar de catre cei care se afla in acest moment la putere. Autoritatile si companiile nationale au fost constranse in vreme sa nu ia masuri drastice impotriva debitorilor, mai ales in zonele cu probleme sociale, declara recent Florin Georgescu, deputat PSD, care este si presedintele Comisiei de Buget, Finante - Banci din Camera Deputatilor. "Noi, intre romani, nu puteam sa oprim o fabrica pentru ca nu si-a platit facturile, ca ne cunosteam. Acum va veni un strain si va inchide robinetul daca nu plateste", a afirmat Georgescu.Realitatea insa a aratat ca este posibil totusi ca intre romani sa se inchida fabrici si chiar in liniste, fara proteste sindicale, fara drumuri blocate, manageri sechestrati, negocieri pana tarziu in noapte sau cereri de salarii compensatorii cu mult peste cele ce puteau fi oferite. Pentru ca asa s-a intamplat in multe companii private care au fost nevoite sa se adapteze conditiilor impuse de piata. Si asta in special in perioada 1997 - 2000 cand Romania a inregistrat o cadere economica. Companii private precum Terapia, Sicomed, Policolor, Ursus, Coca-Cola, GlaxoSmithKline, Rompetrol si multe altele au fost nevoite sa faca reduceri masive si chiar sa-si inchida fabricile. Spre exemplu, producatorul de bere SAB a inchis anul trecut fabrica de bere Ursus de la Ploiesti. Terapia a dat afara jumatate din personal. De la Policolor au plecat 40% din angajati, iar Coca-Cola a inchis fabrica de la Brasov. La fel s-a intamplat si cu GlaxoSmithKline care a fost nevoita sa renunte la unitatea de productie de la Ploiesti. Statul in schimb a cedat aproape de fiecare data presiunilor sindicale. Ani de zile autoritatile au incercat sa gaseasca diverse solutii pentru a mentine in viata societati neviabile si pentru a mentine pacea sociala: contracte incheiate cu diverse institutii de stat pentru preluarea unei parti a productiei, subventionari sau imprumuturi pentru plata energiei electrice. Situatia de la Aro Campulung este edificatoate in aceste sens. Anul trecut, societatea a produs putin peste 1.300 de automobile, iar cheltuielile totale au depasit 52 mil. euro. Aceasta inseamna ca pentru fiecare masina pe care a produs-o, Aro a cheltuit mai bine de 38.000 de euro. Pretul de vanzare al automobilelor Aro varia insa intre 4 - 5,000 de euro fara TVA pentru modelul Aro 10 si 15.000 de euro pentru modelul cu motor Turbo Diesel Toyota. La fel stau lucrurile si in ceea ce priveste Roman Brasov si Tractorul. Roman a fost mai tot timpul "partener oficial" pentru Ministerul de Interne, iar pentru a ajuta Tractorul, Ministerul Agriculturii a acordat aproape in fiecare an subventii agricultorilor care cumparau utilaje de la societatea brasoveana. Si toate acestea pentru a mentine artificial locuri de munca si pentru a evita miscarile de protest a sindicalistilor care s-au opus de fiecare data cand vreun investitor se arata interesat de preluarea vreunei societati.Presate de organismele financiare internationale, autoritatile au fost nevoite sa-si schimbe pozitia in fata sindicatelor si au inceput din acest an sa foloseasca din ce in ce mai des cuvintele "asa nu se mai poate". Asa le-au raspuns sindicalistilor de la Tractorul, Aro, Roman sau Siderurgica. "Sindicatele trebuie sa inteleaga ca privatizarea este singura solutie pentru ca aceaste fabrici sa mai existe. Altfel ele vor fi inchise". Pentru a intelege mai bine ce inseamna privatizarea, poate ca siderurgistii de la Hunedoara, care au iesit in strada aproape toata saptamana si nu par decisi sa renunte la proteste, ar trebui sa se uite la Sidex avand in vedere ca proprietarul este acelasi - LNM Holding. Pana in 2002 cand a fost privatizat, combinatul de la Galti era exemplul evident pentru cei care voiau sa arate ce efecte au intarzierea privatizarii, firmele "capusa" si supradimensionarea personalului asupra unei companii: pierderile Sidex ajunsesera la 462 milioane de dolari. La Siderurgica, sumele sunt putin mai mici: la sfirsitul lunii august, pierderi totale erau de 23,8 milioane dolari, iar datoriile ajunsesera la 271,6 milioane dolari. Dupa un an si jumatate, noii proprietari ai Sidex au adus combinatul pe profit: 97,8 milioane de dolari in primele sase luni ale acestui an. Reteta succesului a fost consecventa cu care indienii, necunoscatori ai sintagmei "influenta politicului asupra economicului", au aplicat programul de restructurare anuntat in 2001: eliminarea firmelor capusa, reducerea personalului, vanzarea directa catre consumatori prin propria retea de distributie, controlul strict al costurilor cu energia si materia prima.Continuand paralela, ca si la Hunedoara, de combinatul de la Galati depinde viata unui intreg oras. Si la Galati privatizarea a fost acompaniata de disponibilizari si plati compensatorii, dar, in cele din urma siderurgistii galateni au inteles ca este mai bine daca doar o parte dintre ei raman fara loc de munca, decat sa fie inchis combinatul si atunci sa aiba de suferit intregul oras. Lucru la care poate ar trebui sa se gandeasca si siderurgistii hunedoreni.